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周某某与浙江某房地产开辟无限公司商品房交易条约纠纷案
2016-6-17  

 

一、案件由来
请求人:周某某
被请求人:浙江某房地产开辟无限公司
请求人周某某(以下简称请求人)为与被请求人浙江某房地产开辟无限公司(以下简称被请求人)商品房交易条约纠纷一案,向台州仲裁委员会请求仲裁。台州仲裁委员会凭据两边签署的《商品房交易条约》中的仲裁条款受理本案。按照台州仲裁委员会仲裁规矩划定构成合议仲裁庭审理。
二、案件基本领实
2011年6月14日,请求人与被请求人签署了《商品房交易条约》一份,商定请求人向被请求人购置两层商店衡宇,此中一层层高为5.2米,修建面积50.03平方米;二层层高为3.8米,修建面积50.03平方米,房价为每平方米24485.31元,总价款为2450000元。出卖人该当在2012年10月30日前将切合下列各项条件的商品房交付买受人利用:1、设置装备摆设工程经完工验收及格,并获得设置装备摆设工程完工验收存案证明;2、获得执法、行政法例划定该当由计划、公安消防、环保等部分出具的承认文件或答应利用文件;3、用水、用电、用气、门路等,具有商品房正常利用的基本条件。但如遇到下列特别缘故原由,除两边协商赞同排除条约或变动条约外,出卖人可据实予以延期:因市政计划等要素招致设置装备摆设周期延伸;非出卖人缘故原由招致交付延期的。出卖人逾期交房的违约责任:除本条约第九条商定的特别环境外,出卖人如未按本条约商定的限期将商品房交付买受人利用,按下列第1、2种方法处置惩罚:1、按逾期工夫,辨别处置惩罚(不作累加)(1)逾期不凌驾90日,自本条约第九条商定的末了限期的第二天起至现实交付之日止,出卖人按日向买受人付出已交付房价款万分之一的违约金,条约继承推行;(2)逾期凌驾90日后,买受人有权排除条约。买受人排除条约的,出卖人该当自买受人排除条约关照抵达之日起60天内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的2%向买受人付出违约金;买受人要求继承推行条约的,条约继承推行,自本条约第九条商定的末了交付限期的第二天起至现实交付之日止,出卖人按日向买受人付出已交付房价款万分之三的违约金。2、因条约第八条、第九条等特别缘故原由招致出卖人延期交房的,出卖人不负担逾期交房的违约责任。条约签署后,请求人践约付出了购房款。2012年9月28日本案衡宇设置装备摆设工程完工验收及格,2013年4月23日获得设置装备摆设工程完工验收存案证明。请求人于2012年12月25日吸收衡宇。衡宇一层背面有部门为夹层,经判定,夹层修建面积为8.57平方米,高度为2.7米。同时一、二层楼之间,请求人自行搭建了楼梯。
请求人以为被请求人的举动已组成违约,故提起仲裁,哀求判决:1.被请求人向请求人付出逾期交房的违约金128625元(按购房款日万分之三自2012年10月30日计至2013年4月23日);2.被请求人向请求人返还高度不切合条约商定部门面积购房价款人民币266289元;3.被请求人在交付衡宇的一二层之间搭建楼梯或向请求人付出搭建楼梯的用度3000元;4.本案仲裁所孕育发生的用度由被请求人负担。
三、仲裁判决要旨
针对仲裁庭归结的本案争议核心:一、被请求人能否组成逾期交房,如组成,违约金怎样盘算?二、被请求人交付的衡宇层高能否切合条约商定,如不切合,该部门购房款能否应予返还?三、衡宇一、二层之间的楼梯搭建能否曾经商定由请求人自理,搭建用度为几多?仲裁庭经审理以为:
(一)关于被请求人能否组成逾期交房,如组成,违约金怎样盘算的题目。
本案衡宇设置装备摆设工程完工验收及格工夫为2012年9月28日,条约商定交房工夫为2012年10月30日,请求人吸收衡宇工夫为2012年12月25日,获得设置装备摆设工程完工验收存案证明工夫为2013年4月23日。请求人以为被请求人未按商定限期交房系违约。被请求人以为没有根据条约商定的工夫交房系非本身缘故原由形成,是拆迁、供电等缘故原由招致工程完工验收及存案延期,凭据条约第九条商定可以据实延期交房,不组成违约。仲裁庭以为,被请求人所主张的拆迁、供电等题目,是被请求人在开辟房地产历程中,商定交房之前该当办理的,不属于条约第九条商定的情况,故对其抗辩来由不予支持,被请求人逾期交房组成违约。请求人要求被请求人付出从2012年10月31日起至现实吸收衡宇之日止(即2012年12月25日)的逾期交房违约金仲裁庭予以支持。但请求人要求被请求人根据条约第十条商定付出自请求人吸收衡宇后至获得设置装备摆设工程完工验收存案证明时止的违约金,没有根据,同时请求人也没有提供这时期的现实丧失根据,仲裁庭对请求人自吸收衡宇后至获得设置装备摆设工程完工验收存案证明时止的违约金不予支持。故被请求人现实逾期交房56天,按条约商定被请求人答允担逾期交房违约金13720元。
(二)关于被请求人交付的衡宇层高能否切合条约商定,如不切合,该部门购房款能否应予返还的题目。
本案被请求人交付的衡宇一层背面有部门高度不切合条约商定的5.2米高,被请求人在签署条约时没有根据条约商定提供衡宇立体图,也没有向请求人见告一层有部门为夹层,层高不敷5.2米。现被请求人交付的衡宇一层此中8.57平方米的高度只要2.7米,固然切合图纸的设计举行制作,该夹层部门也可以或许管理房产证,但不切合条约商定,组成违约,答允担相应的违约责任。仲裁庭对请求人要求退回部门购房款的哀求予以支持,凭据一层衡宇的现实房价、层高、办证环境、利用代价等综合要素思量,酌定被请求人退还请求人购房款101801元。
(三)关于衡宇一、二层之间的楼梯搭建能否曾经商定由请求人自理,搭建用度为几多的题目。
仲裁庭以为未搭建楼梯的衡宇影响衡宇正常利用功效,属于交易标的物的质量瑕疵,现有证据无法证明两边曾经商定衡宇一、二层之间的楼梯搭建由请求人自理,故被请求人答允担相应违约责任,酌定被请求人补偿请求人自行搭建楼梯的用度3000元。
凭据以上来由,仲裁庭作出如下判决:一、被请求人于本判决书产生执法效能之日起十五日内付出请求人逾期交房违约金13720元;二、被请求人于本判决书产生执法效能之日起十五日内退还请求人购房款101801元;三、被请求人于本判决书产生执法效能之日起十五日内付出请求人搭建楼梯的用度3000元;四、采纳请求人的其他仲裁哀求。
四、对本案争议题目的执法剖析
起首,关于被请求人逾期交房的违约金盘算的题目。两边签署的《商品房交易条约》明白商定衡宇交付工夫为2012年10月30日,但现实上请求人吸收衡宇工夫为2012年12月25日,该衡宇获得设置装备摆设工程完工验收存案证明工夫为2013年4月23日。逾期交房的工夫应该盘算至哪一天?凭据《中华人民共和国条约法》第一百一十四条划定:“当事人可以商定一方违约时该当凭据违约环境向对方付出肯定数额的违约金,也可以商定因违约孕育发生的丧失补偿额的盘算要领。”本案《商品房交易条约》条约第九条商定:“出卖人该当在2012年10月30日前,将切合下列条件的商品房交付买受人利用:1、设置装备摆设工程经完工验收及格,并获得设置装备摆设工程完工验收存案证明;”第十条商定:“除本条约第九条划定的特别环境下,出卖人如未按条约划定的限期将商品房交付买受人利用的按下列第1、2种方法处置惩罚:1、按逾期工夫,辨别处置惩罚(不作累加)。(1)逾期不凌驾90日,自本条约第九条划定的末了限期的第二天至现实交付之日止,出卖人按日向买受人付出已交付房价款万分之一的违约金,条约继承推行。(2)逾期凌驾90日后,买受人有权排除条约。买受人排除条约的,出卖人该当自买受人排除条约关照抵达之日起60日内退还全部已付购房款,并按买受人累计已付购房款的2%向买受人付出违约金;买受人要求继承推行条约的,条约继承推行,自本条约第九条划定的末了交付限期的第二天起至现实交付之日止,出卖人按日向买受人付出已交房价款万分之三的违约金。”该条约商定了设置装备摆设工程经完工验收及格,并获得设置装备摆设工程完工验收存案证明是衡宇交付的条件,同时商定未按条约商定的限期交房的违约责任,但未商定没有具有交房条件时,即未获得设置装备摆设工程完工验收存案证明,交房的违约金负担方法。因而,被请求人现实逾期交房的工夫应盘算至请求人现实吸收衡宇之日为妥,即2012年12月25日,而不该盘算至2013年4月23日。
其次,关于衡宇层高的题目。本案《商品房交易条约》商定商店一层层高为5.2米,但现实上凭据图纸的设计制作一层背面此中有8.57平方米的高度只要2.7米。凭据《浙江省衡宇修建面积测算实行细则》的划定,该夹层部门也可以或许管理房产证,但被请求人事前未与请求人商定一层有一部门高度只要2.7米的环境,且该图纸也没有附在条约背面。凭据《中华人民共和国条约法》第一百零七条的划定:“当事人一方不推行条约任务大概推行条约任务不切合商定的,该当负担继承推行、接纳调停步伐大概补偿丧失等违约责任。”因而,被请求人的举动组成推行条约任务不切合条约商定,该当负担相应的违约责任。
末了,关于一、二层之间未搭建楼梯题目。凭据图纸的设计,楼梯系由请求人自理,但该图纸也没有附在条约背面。本案《商品房交易条约》第九条商定:“出卖人该当将切合下列条件的商品房交付买受人利用:3、用水、用电、用气、门路等,商品房正常利用的基本条件。”而未搭建楼梯的衡宇影响衡宇正常利用功效,因而,被请求人的举动组成推行条约任务不切合条约商定,该当负担相应的违约责任。
经过以上的剖析,笔者以为,依法建立的条约对两边均有执法束缚力,两边均应受条约束缚,利用权益,负担任务,一方不推行条约任务或推行条约任务不切合条约商定的条件,应向对方负担违约责任。在商品房交易历程中,特殊是商品房预售交易,每每条约商定的衡宇与现实制作的衡宇会有差异,买受人在签署商品房交易条约时肯定要看清晰条约商定的内容,以便在以后维权时可以或许拿起执法武器依法维护本身的正当权柄。房地产开辟公司在贩卖商品房时也要将相干设计环境、图纸等外容附在条约背面,见告买受人,以免惹起不用要的纠纷。(陈曦)
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